単体1844_新規_住宅ローンがある家を離婚の財産分与で分ける方法は？弁護士がわかりやすく解説

財産分与では、夫婦で居住していた家を対象とすることも少なくありません。
その際、家には住宅ローンが残っていることも多いでしょう。

住宅ローンの残っている家は、財産分与の対象とすることはできるのでしょうか？
また、住宅ローンが残っている家を財産分与の対象とする場合、どのような点に注意する必要があるのでしょうか？

今回は、財産分与をする家に住宅ローンが残っている場合の対処法などについて弁護士が詳しく解説します。

財産分与とは

財産分与とは、離婚に際して夫婦の財産を原則として2分の1ずつに分けることです。

たとえば夫が外で働いており、妻が専業主婦やパートなどであった場合、夫名義の財産が多く残っている一方で妻名義の財産がほとんどないことも少なくないでしょう。

しかし、夫が財産を築くことができたのは、妻による内助の功があったためと考えられます。
そのため、離婚に際しては財産の名義を問わず、婚姻期間中に積み上がったり維持したりした財産を、原則として2分の1ずつに分けることとなります。

これが財産分与です。

財産分与の概要

続いて、財産分与の期限と割合について解説します。

財産分与の期限

財産分与は、離婚時に請求することが一般的です。
先に離婚してしまうと財産分与が請求できなくなるわけではなく、離婚後であっても財産分与を求めることは可能です。

ただし、離婚が成立してから2年が経過すると原則として財産分与を受ける権利が消滅するため、遅くとも離婚から2年以内に請求しなければなりません（民法768条2項）。
離婚後に財産分与を請求したい場合は、早期に弁護士へご相談ください。

財産分与の割合

財産分与の割合は、原則として2分の1ずつです。
これは、一方が専業主婦（夫）であっても変わるものではありません。

ただし、必ずしも2分の1に固定されているわけではなく、次の場合などには異なる割合とされることもあります。
ここでは、わかりやすさを重視するため、夫から妻に財産を分与する前提とします。

• 夫が特殊な資格や能力で資産を築いた場合
• 妻が家事をほとんどしないなど内助の功が認められない場合
• 夫または妻が財産を浪費していた場合
• 別居期間が長かった場合

財産分与の割合に迷ったら、相手と話し合いをする前に弁護士にご相談ください。

財産分与の対象となるもの

財産分与の対象となるのは、原則として婚姻期間中に夫婦が築いたすべての財産です。
財産分与の対象となるかどうかには、財産の名義がどちらになっているかは関係ありません。

つまり、夫や妻名義の財産のうち、次で解説する「財産分与の対象とならないもの」以外のすべての財産が財産分与の対象になると考えるとよいでしょう。

財産分与の対象とならないもの

財産分与の対象とならないのは、次の財産です。

• 前に築いた財産
• 婚姻中自己の名で得た財産

それぞれの概要を解説します。

婚姻前に築いた財産

婚姻期間中ではなく、婚姻以前に築いた財産は財産分与の対象となりません。
婚姻前に築いた財産は、相手による内助の功は関係がないためです。

具体的には、次のものなどが該当します。

• 婚姻前に収入を貯蓄した定期預金
• 婚姻前の収入で投資した株式
• 婚姻前に購入した不動産

婚姻中に自己の名で得た財産

婚姻中に得た財産であっても、「自己の名」で得た財産は財産分与の対象となりません。
これに該当する代表的なものは、親からの相続や贈与で取得した財産です。

住宅ローンのある家がある場合の財産分与のパターン

住宅ローンが残っている家がある場合、財産分与はどのように行えばよいでしょうか？
ここでは、家の名義が夫であり、夫から妻へ財産分与をするケースを前提として、財産分与の4つのパターンを解説します。

なお、厳密には家の建物部分と土地の部分は別の財産でが、解説の便宜上、自宅の土地と建物をまとめて「家」と表記しています。

家を売却して現金を分ける

1つ目の方法は、家を売却して売却対価を分ける方法です。
夫と妻がいずれも今後その家に住む予定がない場合は、これが有力な選択肢となります。

離婚後に住むには家が広すぎることもあるほか、離婚に伴って異なる地域へ引っ越すことも多いため、この方法を選択するケースは少なくありません。
また、売却対価を充てて住宅ローンを完済できれば住宅ローンもなくなるため、どちらかが離婚後にローンを負担し続ける必要もなくなります。

ただし、「オーバーローン」である場合は、この方法がとれない可能性があります。
オーバーローンとは、家のローン残債が家の売却対価を上回っている状態です。
この場合、売却対価をすべて充てても住宅ローンを完済することができません。

住宅ローンは、家についている「抵当権」と連動しています。
抵当権とは、住宅ローンが返済できなくなった場合に、その家を競売し、そこから未回収のローンの返済を受けるために金融機関が設定する権利のことです。

家を売却するには、家の引き渡しまでに抵当権を消す必要があります。
住宅ローンを完済できないと、事実上抵当権を抹消することができず、売却が頓挫してしまいかねません。

そのため、オーバーローンの場合はそのままでは家の売却が実現できず、自己資金などで住宅ローンを完済したり、完済前に抵当権を外してもらって売却することを金融機関に認めてもらう「任意売却」を活用したりするなど、売却するための対策を講じなければなりません。
お困りの際は、弁護士へご相談ください。

家の名義は夫に残し、妻は他の財産を多く受け取る

2つ目の方法は、家の名義や住宅ローンの名義を夫に残したまま、妻は他の財産を多めに受け取る方法です。
オーバーローンであり家の売却が難しい場合や、夫が今後もその家に住む予定である場合などは、これがもっともシンプルかつ有力な選択肢となります。

ただし、夫に家以外の十分な財産がない場合、財産分与によって妻に渡すことのできる金額が少なくなる可能性があり、妻側の納得を得られるかどうかがポイントとなります。

家の名義と住宅ローンの名義をいずれも妻に変える

3つ目の方法は、家の名義と住宅ローンの名義をいずれも妻へと変えることです。
妻が今後その家で暮らすことを希望する場合は、この方法を選択したいと考えることでしょう。

ただし、この方法をとることは容易ではありません。
住宅ローンの名義変更は簡単にできるものではなく、改めて金融機関の審査を受ける必要があるためです。
そのため、名義変更というよりは、ローンの借り換えになると考えてください。

妻に十分な収入があり、妻名義による借り換え審査が通るのであれば、この方法をとることができます。
一方、妻がローンの審査に通らない場合は、事実上この方法をとることは不可能です。

家の名義を妻に変え、夫がローンの返済を続ける

4つ目は、家の名義のみを妻に変え、今後も夫が住宅ローンを負担し続ける方法です。
妻が引き続きその家に住むことを希望しており、他の財産を分与する代わりに、夫が今後もローンを負担することに承諾している場合はこの方法が有力な選択肢となります。

ただし、住宅ローンの返済中に家の名義を変えるには、金融機関の承諾を得なければなりません。
無断で名義を変えてしまうと、ローン残債の一括返済を迫られるリスクがあります。
また、金融機関に申し出たからといって、名義変更を承諾してもらえない可能性も高いでしょう。

そのため、すぐに名義を変えるのではなく、当面は家を夫の名義として夫がローンの負担を続け、いずれローンが完済できたタイミングで妻に家の名義を変えることなどが現実的な方法となります。

住宅ローンの残っている家を財産分与の対象とする場合の注意点

住宅ローンが残っている家がある場合に財産分与をする際、どのような点に注意する必要があるでしょうか？
ここまでの解説と重なる部分もあるものの、注意点をまとめて解説します。

ここでも引き続き、家が夫名義であり夫から妻に財産分与をするケースを念頭に置いて解説します。
財産分与の取り扱いが性別によって異なるわけではないため、家が妻名義であり、妻から夫へ財産分与をする場合は、夫と妻を読み替えてご確認ください。

なお、すべてのリスクを洗い出して財産分与の方法を検討することは容易ではありません。
住宅ローンの残っている家がある場合に離婚しようとする際は、離婚問題に強い弁護士へあらかじめ弁護士へご相談ください。

金融機関に無断で名義を変えると一括返済を迫られる可能性がある

財産分与で夫から妻に家の名義を変えようにも、住宅ローンが残っている場合は、名義変更にあたってあらかじめ金融機関の承諾を得なければなりません。
このことは、金融機関から交付されたローン約款に、「期限の利益の喪失」などとして記載されていることが一般的です。

期限の利益の喪失とは、一定の事項（ここでは、無断での名義変更）をした場合において、返済までの期限の猶予を消滅させ、即座に一括返済を迫るという意味です。
このような事態を避けるため、たとえ財産分与によるものであっても、金融機関に無断で家の名義を変えることは避けてください。

ローンの名義変更をするには審査に通る必要がある

財産分与において、夫婦間で「家を妻に分与し、その代わり今後の住宅ローンも妻が支払う」ことがよいと考えることもあるでしょう。
しかし、住宅ローンの名義は手続きをすることなどで簡単に変更できるものではありません。
住宅ローンには審査があり、債務者の資力を確認したうえで貸し付けられているものであるためです。

住宅ローンの債務者が夫である場合、金融機関は夫に返済能力があると判断したから貸したのであり、妻に返済能力があるどうかはわかりません。
そのため、住宅ローンの名義を今後妻としたい場合は、妻が改めて金融機関から審査を受け、審査に通らなければなりません。

住宅ローンの名義変更は、手続きだけで簡単にできるものではないことを理解しておいてください。

連帯債務や連帯保証となっていることが多い

家にそのまま夫が住み、住宅ローンも夫が返済していくとする場合に注意すべきなのは、連帯債務や連帯保証です。

夫が住宅ローンを組む場合は夫が主債務者である一方で、妻が連帯債務者や連帯保証人となっているケースが少なくありません。
妻が連帯債務者や連帯保証人となっている場合、今後離婚した夫が住宅ローンを滞納した場合に、妻に対して金融機関からローンの返済を求められるリスクがあります。

実務上は連帯債務者や連帯保証人であっても、主債務者である夫がきちんと返済しているうちは返済を求められる可能性は低いでしょう。
とはいえ、法律上、連帯債務者は主債務者とまったく同じ位置づけであり、金融機関が夫ではなく妻に返済を求めることも可能です。

また、連帯保証人は通常の保証人と異なり、「催告の抗弁権」や「検索の抗弁権」がありません。

• 催告の抗弁権：返済を求められた際に、「先に主債務者（夫）に請求して」と主張する権利
• 検索の抗弁権：返済を求められた際に、「主債務者（夫）が財産を持っているのでそこから取り立てて」と主張する権利

そのため、連帯保証人である場合も、金融機関がいきなり妻に返済を求めることができます。

連帯債務や連帯保証は離婚や家からの退去などを理由として、自動的に解除されるものではありません。
この点を理解し、妻が連帯債務者や連帯保証人となっている場合は、離婚に伴いこれを外してもらうよう金融機関に相談するとよいでしょう。

家の名義を相手に残したまま住み続ける場合は公正証書を作成する

家の名義を妻に変え、夫がローンの返済を続けるケースもあります。

しかし、住宅ローンの返済中に家の名義を変えるには金融機関の承諾を得られない可能性もあり、家を夫の名義としたまま夫がローンの負担を続け、その後ローンが完済できたタイミングで妻に家の名義を変えるとすることも少なくありません。
この場合、妻にとって次のリスクが考えられます。

• 夫がローンを返済しなくなり、家が競売にかけられる
• 夫が勝手に家を第三者に売却する
• ローンの返済が終わったのに、家の名義変更に応じてくれない

このようなリスクを避けるため、この方法をとる場合は取り決めの内容を公正証書としておくとよいでしょう。
公正証書としておくことで、取り決めが実現される可能性が高くなるほか、夫が義務を履行しない場合に強制執行などの手続きがスムーズとなるためです。

まとめ

財産分与の対象となる家に住宅ローンが残っている場合は、売却してローンを完済する方法や夫が住み続けてローンを返していく方法、妻が家に住みつつ夫がローンを返済していく方法などが考えられます。

ローンが残っている場合は名義変更やなどをするにあたって金融機関の承諾が必要となり、財産分与の方法が事実上制限されることも少なくありません。
成約がある中で希望に近い財産分与を実現したい場合は、弁護士へご相談ください。

Authense法律事務所には離婚や財産分与に強い弁護士が多く在籍しており、住宅ローンが残っているケースについても豊富な取り扱い実例があります。
住宅ローンが残っている家の財産分与でお困りの際は、Authense法律事務所までお気軽にご相談ください。

記事を監修した弁護士

Authense法律事務所記事監修チーム

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