離婚する際「持ち家」の財産分与はどうすれば？

離婚の際、「持ち家」があると夫婦のどちらが住むのか、あるいは売却するか決めなければなりません。
住宅ローンが残っている場合、離婚後にトラブルが発生しないように特に慎重に対応する必要があります。
今回は家の財産分与方法や注意点を解説します。

1．基本的な家の離婚時財産分与の方法

離婚時の財産分与とは、夫婦が婚姻中に積み立てた財産を分け合うことです。

家も財産分与の対象になるので、夫婦生活の中で購入した「持ち家」のある方は家も分け合わねばなりません。

財産分与の割合は、基本的に「夫婦が2分の1ずつ」とします。「家の名義」とは無関係で、「夫の単独名義」や「夫婦共有で持分割合が異なる場合」でも2分の1ずつにするのが原則です。

家を財産分与する方法として、主に行われるやり方としては、以下の3種類があります。

• 夫が家を取得して妻へ代償金を支払う
• 妻が家を取得して夫へ代償金を支払う
• 家を売却して売却代金を2分の1ずつに分ける

代償金の金額は「家の評価額の2分の1の金額」です。評価額を知るには、不動産業者に家の査定を依頼する方法がもっとも簡便で費用もかからずお勧めです。無料で簡易査定をしてもらえる業者もありますので、まずはそちらを利用するのも手です。

2．住宅ローンがある場合の家の財産分与

離婚するとき、多くのケースでは「住宅ローン」が残っているものです。住宅ローンがあると、ローンの負担を考慮しなければならないので財産分与の方法が複雑になり、単純に半分ずつにできない可能性があります。

住宅ローンの残高により「アンダーローン」と「オーバーローン」のケースがあります。どちらになるかで対応が異なるので、以下ではパターン別にみていきましょう。

2-1．アンダーローンの場合

アンダーローンとは、家の評価額が住宅ローンの残高を上回っている状態です。つまり家を売ればローンを完済できるならアンダーローンです。

この場合、家の財産分与対象額は「家の時価-住宅ローン残額」となります。
そうして算出された金額を夫婦が2分の1ずつにします。

計算の具体例

家の評価額が3,000万円、住宅ローン残高が2,000万円、家は夫名義のケース

家の財産分与対象額は「3,000万円-2,000万円=1,000万円」となります。
夫が家をそのまま持つなら夫は妻へ1,000万円×2分の1=500万円を支払います。

家を売却して分けるなら、売却金として手元に残る1,000万円を、夫婦で500万円ずつ分け合います。ただし、実際に売却する場合は売却の際の仲介手数料などの売却諸費用を売却金額から控除するため、夫婦で分け合う対象の財産は1000万円よりも少なくなる点に注意が必要です。

2-2．オーバーローンの場合

オーバーローンとは、家の評価額が住宅ローンの残高を下回っていて、家を売ってもローンを完済できない状態です。

この場合「家の時価-住宅ローン残額」がマイナスになってしまうので、家は財産分与の対象になりません。

3．家の財産分与の注意点

離婚時、家を財産分与するときには以下の点に注意しましょう。

3-1．住宅ローン完済前に名義変更する方法

財産分与の際、所有名義人でない方へ家の名義を移したいケースがあるものです。たとえば家の名義が夫になっているけれど、妻が家を取得して夫へ代償金を支払う場合を思い浮かべてみてください。

しかし住宅ローンが残っていると、金融機関に無断で名義変更できません。住宅ローン返済中に名義変更するとローン契約の約定違反となる可能性が高いからです。家の名義を変えるなら、住宅ローンの名義も一緒に変更しなければなりません。

そのため、以下の2つの方法があります。

• 金融機関と交渉して住宅ローンの借り入れ名義人を変更してもらう
• 他行の住宅ローンに借り換える

どちらにしても、新たに家の名義人となる側（先の例では妻）に収入や資力が必要です。

3-2．オーバーローンの場合の処理方法

オーバーローンの家は財産分与対象になりません。何も対応しなければ家は名義人のものとなり、住宅ローンの名義人となっている側が離婚後も住宅ローンを返済し続ける必要があります。

ただ、以下のように対応すれば別の分け方ができます。

住宅ローン名義人でない配偶者が家を取得する

オーバーローン物件でも、住宅ローン名義人でない配偶者が家を取得できます。そのためには、住宅ローン名義や家の名義を変更しなければなりません。名義人を変更するには、上記で紹介したように金融機関と交渉して名義人を変更してもらうか、他行で借り換えをする必要があります。

家を任意売却する

離婚後に高額な住宅ローン返済を続けるのが難しい場合、家を「任意売却」しましょう。任意売却とは、家を不動産市場で売却する方法です。ただし、残ローンがある場合には、売却金は住宅ローン返済に充当されるので、残ローンを大きく減らせます。残ったローンについて、たとえば家の価値が2,500万円、残ローンが3,000万円の場合、離婚後に残った3,000万円のローンを払っていくのは大変と感じる方が多いでしょう。家を任意売却して残ローンを減らせたら返済の予定も立てやすくなる可能性もあります。

3-3．連帯保証人になっている場合

住宅ローンを組むとき、夫婦の一方が連帯保証人になっているケースがあります。

その場合、離婚後に主債務者が返済しなかったら連帯保証人に督促が来て残ローンを一括払いしなければなりません。連帯保証人が破産しなければならない事例も少なからず存在します。

離婚時には連帯保証人になっているかどうかをしっかり調べて、保証人を外すか住宅ローンの借り換えをするなどの対処を行いましょう。

なお連帯保証人を外すことは簡単では無い場合も多々あります。外せなかった場合には、最終的に連帯保証人に支払い請求が来るリスクを抱えながら生活していく必要があります。

4．離婚時の家の財産分与の手順

離婚時、家を財産分与するときには以下の手順で進めてください。

4-1．オーバーローンかアンダーローンか調べる

まずは家が「オーバーローン」か「アンダーローン」か調べましょう。

家の査定額を知りたい場合、不動産会社に簡易査定を依頼すれば査定書を出してもらえます。残ローンについては金融機関から交付されているローン返済書を確認して把握しましょう。

「査定額-残ローン」がプラスならアンダーローン、マイナスならオーバーローンです。

4-2．家に住むか売却するか決める

次に、離婚後に夫婦のどちらかが家に住み続けるか売却するかを決めましょう。
家が財産分与対象になる場合もならない場合も、どちらかの対応を選択する必要があります。

4-3．協議離婚合意書を作成する

家の財産分与条件やその他の離婚条件が決まったら「協議離婚合意書」を作成しましょう。公正証書化して「離婚公正証書」にしておくようお勧めします。

4-4．代償金支払いや売却、住宅ローンの借り換えなどの諸手続を進める

離婚条件が決定したら、決まった通りに名義変更や代償金の支払い、家の売却（任意売却）や住宅ローンの借り換え、登記などの諸手続を必要に応じて進めていきましょう。

まとめ

離婚時、家があると財産分与の方法が複雑になります。アンダーローンかオーバーローンかで対応が異なってきますし、選択肢がいろいろあるため、もめてしまうケースも少なくありません。

離婚問題でお困りの際にはオーセンスの弁護士がアドバイスやサポートを致します。離婚後に後悔しないために、迷われたときにはお早めにご相談ください。

記事を監修した弁護士

Authense法律事務所

弁護士　

甲野 裕大

（第二東京弁護士会）

中央大学法学部法律学科卒業、中央大学大学院法務研究科修了。離婚、交通事故、相続問題などの一般民事事件を中心に、幅広い分野に積極的に取り組む。
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