家賃滞納を防ぐ事前対策
- 入居審査の明確な基準を設ける
収入額や連帯保証人の要否などの基準を設け、入居者希望者がこの基準に明らかに外れるようであれば入居を見合わせる勇気が必要です。
仲介会社の担当者からの「このお客様は問題ありません」といった言葉のみを信じるのではなく、入居審査を通した客観的な理由をきちんと確認するようにしましょう。 - 入居者と申込み時から接しておく
入居前から入居者と接しておくことで、入居後にコミュニケーションがとりやすくなり、結果としてトラブルが発生しにくくなります。
- 支払日当日に入金確認できる仕組みを作る
家賃滞納が発生した場合に賃貸人として適切に対応をするためにも、まず、賃貸人側で、家賃の支払日当日に入金確認を行う仕組みをつくることが、大変重要となります。
賃貸人の中には、家賃の入金の有無について、支払日の数日後に確認されている方も多いようです。しかし、家賃滞納の長期化リスクを最小限にするためには、滞納の事実をいち早く確認し、素早い対応をすることが、大切です。
家賃の支払日当日に入金確認を行う仕組みをつくっていない場合は、まず、このような仕組みをつくることから始めましょう。
滞納初期の段階における２つのポイント
- スピード
家賃滞納の長期化リスクを最小限にするためには、素早い対応がとても重要です。
家賃滞納を早く察知して、どれだけ迅速に賃借人に対して連絡できるかで、賃借人に与える心理的プレッシャーは全く違ってきます。早い段階で連絡をしたほうが、賃借人は、「次からは遅れずに払おう」という気持ちになるものです。
「家賃入金の２、３日後に入金確認して、お金が入っていなかったら督促すればいいのでは」という賃貸人もいますが、家賃支払日から２、３日たっても、賃貸人から何の連絡もない場合には、賃借人に「２、３日の滞納であれば許されるんだ」という認識を与えてしまうことになります。
この誤った認識が、長期滞納につながる一因となってしまうのです。
滞納初期の段階に連絡をすることは、簡単に行うことができるにもかかわらず、極めて効果の高い長期滞納防止方法といえますので、ぜひ実行してください。 - 情報収集
「滞納初期の段階では賃借人と連絡をとることが容易にできていたけれど、滞納が重なるにつれ、とたんに連絡がとれなくなった。」という事態は、家賃滞納問題にぶつかった賃貸人であれば、誰しもが一度は経験したことがあるのではないでしょうか。
このように、滞納が重なることによって、賃借人と連絡することもできず、督促すらも行えないというケースはとても多いのが現実です。そこで、滞納発覚後、賃借人とまだ連絡がとれる初期の段階で、賃借人に対し、滞納した原因や賃借人の現在の生活状況、収支状況等をヒアリングして、賃借人に関する情報を収集するようにしましょう。
このような情報を収集することによって、居住継続を認めるべきか否かといった最終的な判断や、家賃の支払の猶予を受け入れるかどうか等について、適切に判断することができます。
