6か月前に退去するように通告し、かつ、当初は老朽化による建て替えという事由が存在していたのであれば、この退去要請も問題はありません。後になって事情が変わってしまうということはよくあることだからです。例えば、居住者がいたために詳細な点検ができなかったが、退去後に本格的に調査したところ、解体せずとも補修工事を施せば大丈夫だと判明するケースもあります。その場合、貸主が膨大なコストがかかる建て替えよりも補修工事を選び、工事終了後に再度賃貸することも通常ありえることです。そのため、何らかの負担を負うことはないでしょう。

立退き交渉を行うことができるのは、当事者である賃貸人又は賃貸人が依頼した弁護士のみです。管理会社 や不動産業者その他立退き代行など称する業者を利用すると、非弁行為に該当するおそれがあり、知らぬ間に犯罪に巻き込まれていたといった事態が発生するかの世があるので、注意するべきです。ただ、賃貸人自身で退去交渉することは負担が大きいため、弁護士に依頼するのがよいのではないでしょうか。

立退きはあくまで賃借人の任意の下行われるので、各賃借人に賃貸借契約の解約又は更新拒絶の文書を送ること、各賃借人と退去の条件について交渉、明渡合意書の締結をする必要があります。退去までにかかる日数としては、居住用で3か月、事業用で6か月が目安となりますが、交渉により相手方が退去してくれない場合だけでなく、明渡合意書を取得しても退去されない場合には、無理やり追い出すことはできず、別途訴訟を提起する必要があります。

当事者間で立退料の合意する場合、お互いが納得している限り、どのような金額にすることも自由です。また、裁判になった場合、どのくらいの立退料が相当であるかということは個別の事情を具体的に比較検討することで決定されますので、ケースバイケースということになります。そのため、立退料の相場は明確には存在しないものの、一般的には家賃の6か月分という意見が多いそうです。

不動産は、築年数がかさめばかさむほど不具合が生じ、それと同時に修繕費や維持管理費も増加していきますので、賃料収入を得てもそのほとんどが修繕費・維持管理費に消えてしまうということがあります。また、老朽化した建物は、設備も古くなってしまっているため、入居者を確保しようとすると、賃料を相場より下げなければならないことが予測されます。そのため、修繕費・維持管理費と相まって、手元に残る収入が少なくなってしまう傾向にあります。さらに、そのような老朽化した建物をそのまま放置しておくと、将来相続人が「負動産」を遺されることにもなります。そのため、立退料を支払ってでも退去してもらうことで、賃貸人の利益が見込まれます。

「2年後に契約を終了させる」というような合意を、期限付合意解約といいます。借地借家法では、法定更新を原則とし、また、更新拒絶には通知と正当事由が必要とされています。そして、同法は、借主に不利な特約は無効になることを定めているため、「2年後に契約を終了させる」旨の合意は、法定更新の道を閉ざすものであり借主に不利ですので、原則として無効になります。しかし、例外的に、「解約の意思を有していると認めるに足りる合理的客観的事由」があり「他に合意を不当とする事情がない」場合に、期限付合意解約の有効性を認めていますが、かかる事由・事情は賃貸人側で立証しなければなりません。

不動産賃貸において、借主に退去してもらうための方法としては、期間満了時の更新拒絶、債務不履行解除、合意解約があります。今回のような場合ですと、おそらく合意解約となると考えられますが、借主からの解約申入れについては、「正当事由」が必要とされます。老朽化による建て替えの必要性も「正当事由」の例として挙げられますが、それだけでは直ちに認められるものでもありません。立退き交渉に当たっては、立退料を一定額支払うことが多くあります。