80代の地主であるZ男さんは、あまり仲が良くない長男と共有になっている土地が2つありました。
1つは「駐車場になっている土地（土地A）」、もう1つは「自宅の土地（土地B）」でした。
当時、土地Bの自宅には長男が住んでおり、Z男さんは娘夫婦と別の場所で同居していました。
Z男さんは、土地Aを100％自分のものにし、駐車場を廃止して賃貸マンションを建てたいと考えていました。
どのようにすればよいのか、方法について知りたいと当所にご相談にお見えになりました。

まずは、長男にも弁護士がついていたので、弁護士同士で交渉を進めました。
Z男さんは、土地Aを100％取得したいと考えていたのに対し、長男は、土地Bを100％取得して、自宅を建て替えたいと考えていました。
Z男さんと長男の持分比率は、【土地A＝2：8】 、【土地B＝7：3】でした。
土地Aについては、Z男さんが長男の持分の買い取る場合には、には多額の現金が必要な状況でした。
また、土地Bについても、Z男さんの持分を売却するには、多額の所得税が発生することが予想されました。
そこで、長男側に対し、土地Aの長男の持分と、土地BのZ男さんの持分を「等価交換」する方法を提案し、無事に和解が成立しました。
等価交換により、Z男さんは土地Aを100％取得し、長男は土地Bを80％取得。
さらに、税理士に依頼し、税務署に等価交換の特例を申請したことで、等価交換の際にZ男さんと長男にかかる所得税もゼロに抑えることができました。

不動産の共有状態を解消する典型的な方法は、他の共有者の持分を現金で買い取る方法です。しかしながら、この方法では、買い取り資金が必要です。そこで、今回は、Z男さんと長男が複数の土地にまたがって共有状態となっていることに着目し、土地の持分どうしを交換する方法を提案し、買い取り資金の負担を不要としました。さらに等価交換の特例を申請し、所得税もゼロにおさえることができたので、双方にとってより良い方法で解決することができました。

また、Z男さんは、「全財産を長女に相続させる」という遺言も作成していました。
そのため、Z男さんが亡くなり相続が発生した際に、長男から長女に対して遺留分侵害額請求をされる可能性がありました。
そこでZ男さんは、遺留分侵害額請求への対策として、土地Bに残ったZ男さんの持分20％は、死因贈与で長男に取得させることにしました。
ご依頼時は、土地を取得したい、ということでご相談をいただきましたが、その先を見据えた相続のことについてもアドバイスをさせいただき、Z男さんには感謝のお言葉をいただきました。

Authense法律事務所では、ご依頼いただいたご相談だけでなく、派生して起こり得る問題などについでもサポートいたします。
弁護士がお話を伺うことで解決に繋がることもありますので、まずはお気軽にご相談ください。