家賃滞納を解決する方法や物件の明け渡しを求める方法やいつから家賃滞納への対応を開始すべきか、オーナーが誤った取り立てをしてしまうことのリスクなどについて詳しく解説します。

家賃が滞納されると、物件オーナーとしては対応に困ってしまうことでしょう。

家賃滞納が起きる主な原因

賃貸物件の経営は、当然のことながら入居者からの家賃収入があるからこそ成り立っています。
そのため、入居者に家賃を滞納する入居者がいる場合には、物件オーナーとしては対応に苦慮してしまうことでしょう。

では、そもそもなぜ家賃の滞納が起きるのでしょうか？
まずは、家賃の滞納が起きる主な3つの原因を確認しておきましょう。

うっかりミス

家賃滞納の1つ目のパターンは、うっかりミスによるものです。
たとえば、振り込み手続きをするのを忘れてしまったり、口座振替の日に口座残高が不足しており引き落としができなかったりする場合などが考えられます。

振り込みの失念を予防するには、口座振替やクレジットカード払いなどの導入も検討すると良いでしょう。
また、残高不足による引き落とし不能の場合には、次回以降注意して欲しい旨を早期に連絡することで、再発を防げる可能性が高いといえます。

金銭的に困窮している

家賃滞納の2つ目のパターンは、金銭的な困窮により支払いたくても支払えないというケースです。
特に2021年前後では、新型コロナ禍で仕事が減ってしまい、生活に困窮している場合もあります。

特に、飲食業への従事などで生計を立てていた人の中には、収入が大幅に減ってしまった人も少なくありません。
金銭的な困窮により家賃が支払えない入居者がいる場合は、状況によっては生活保護など公的な制度を案内したり、家賃の低い別の物件への住み替えを案内したりする方法が考えられます。

家賃滞納を安易に考えている

家賃滞納の3つ目の原因は、家賃滞納を安易に考えているケースです。

家賃の滞納を特に悪いことだと感じていない場合や特殊な考え方などを持っている場合もあり、最も対応に苦慮する可能性の高いケースだといえるでしょう。

家賃滞納が発生した場合の解決方法

発生してしまった家賃滞納を解決するには、次の方法が考えられます。

口頭や書面で請求する

滞納を確認したら、家賃が期限までに支払われていないことをすぐに入居者へ口頭や書面で連絡し、早急に支払って欲しい旨の請求をします。
この時点ですぐに支払いがなされ、以後も滞納をしないのであれば問題は解決です。

学生などの場合は、滞納を続ければ保証人となっている親に連絡をするなどと伝えたり実際に保証人へ連絡をしたりすることも、早期解決の手段の一つといえるでしょう。

内容証明郵便で請求する

口頭や通常の書面で請求をしても滞納が解消されない場合には、滞納分の家賃を早急に支払うよう、内容証明郵便で請求します。

内容証明郵便とは、いかなる内容の文書を誰から誰あてに差し出されたかということを、差出人が作成した謄本によって日本郵便株式会社が証明する制度です。

滞納家賃の督促に際して内容証明郵便に記載すべき内容は、次のとおりです。

• 対象となる物件を特定するための情報
• 滞納している家賃の金額
• 滞納家賃の支払期限
• 振込先の情報
• 支払期限までに支払わなければ、改めて通知することなく賃貸借契約を解除する旨

滞納家賃の督促のために内容証明郵便を利用する主なメリットは、次の3点です。

言った・言わない問題の防止になる

内容証明郵便を送ることにより、その送付した内容や送付した日付の証拠が残ります。
そのため、たとえば入居者から期限までに支払わなければ賃貸者契約が解除されるとは聞いていないなどいった主張をされても、伝えた旨の証拠が残るため安心です。

相手方へのプレッシャーになる

多くの人にとって、内容証明郵便を受け取る機会はそれほどあるものではありません。
また、法的手段に出る旨の意思表示ともなるため、相手へのプレッシャーとなり得ます。

訴訟の際の証拠となる

家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除したい場合などには、原則として家賃の支払いを催促したことや賃貸借契約解除の意思表示をしたことなどが必要となります。
内容証明郵便を送ることで、この催促をしたことの証拠が残ります。

なお、この時点で解決しない可能性も検討し、内容証明を作成する段階から弁護士へ相談することをおすすめします。

契約を解除し明け渡しを請求する

内容証明郵便を送付してもなお滞納分の家賃が支払われない場合は、契約の内容に従って賃貸借契約を解除します。
そのうえで、内容証明郵便などで物件の明け渡し請求をしましょう。

この時点で入居者が請求どおりに立ち退いてくれれば、問題は解決です。

訴訟をする

明け渡しを請求したにもかかわらず、入居者物件から退去せず居座り続ける場合は、訴訟を提起します。
また、訴訟の結果、明け渡しを命じる判決が出たにもかかわらずなお退去しない場合は、強制執行により退去させることが可能です。

家賃滞納を解決するための訴訟の種類

家賃の滞納を訴訟で解決しようとする場合には、次の方法があります。
それぞれ特徴があり、状況によって使い分けることが可能です。

支払督促

支払督促とは、書類の審査のみで行う簡易迅速な手続きです。
申立人の申立てに基づいて裁判所書記官が金銭の支払いを求める制度で、相手方からの異議の申立てがなければ判決と同様の法的効力が生じます。

入居者が支払命令に応じない場合には、家賃の支払いについての強制執行を申し立てることも可能です。

ただし、この制度では建物の明け渡し請求をすることはできません。
また、仮に入居者側から異議が申し立てられると少額訴訟ではなく通常訴訟へ移行するため、はじめから少額訴訟を提起した場合と比べて時間がかかってしまう可能性があります。

少額訴訟

少額訴訟とは、60万円以下の金銭の支払を求める場合に限り利用することができる訴訟の形態です。
1回の期日で審理を終えて判決をすることが原則であり、支払督促に次ぐ簡易な手続きといえるでしょう。

勝訴したにもかかわらず滞納分の家賃が支払われない場合には、家賃の支払いについての強制執行の申立をすることが可能です。
ただし、少額訴訟も金銭の支払いを求めるための簡易な手続きであるため、建物の明け渡し請求をすることはできません。

通常訴訟

支払督促や少額訴訟では対応が困難な場合は、通常の訴訟を行います。
物件の明け渡しを求めることも可能ですが、相手方の主張によっては裁判が長引く可能性があります。

家賃滞納が起きた際の誤った解決方法

家賃の滞納が起きたからといって、次のようなことは行わないように注意しましょう。
なぜなら、日本の法令ではこのような実力行使は禁じられているためです。
次のようなことを行えば、罪に問われたり損害賠償を請求されたりする可能性があります。

なお、これらは賃貸保証契約書の中に「家賃を〇ヶ月以上滞納した場合には、家具を撤去されても一切異議を述べない」「家賃を〇ヶ月以上滞納した場合には、鍵の交換をされても一切異議は述べない」などの条項を入れていたからといって許される行為ではありません。

滞納された家賃の回収はこのような実力行使によるのではなく、法的な手順を踏んで解決するようにしましょう。

勝手に室内に入り家具などを撤去する

物件のオーナーであり、相手が家賃を滞納しているとはいえ、勝手に入居者の居室に入って家具などを撤去することは認められません。

無断で入居者の居室へ侵入すれば、住居侵入罪が成立する可能性がある他、損害賠償請求をされる可能性もあります。
また、入居者の家具を勝手に処分すれば窃盗罪に問われる場合もあるでしょう。

合鍵を持っていたとしても、無断で侵入したり入居者の持ち物を勝手に処分したりすることはないようにしてください。

勝手に鍵を交換する

相手の外出中に勝手に鍵を交換し、居室に入室できないようにすることも、違法な追い出し行為として禁止されています。

勝手に鍵を交換すれば住居侵入罪や不動産侵奪罪などに該当する場合がある他、入居者からの損害賠償請求がなされる可能性があるため、行わないようにしましょう。

深夜や早朝に押し掛けたりしつこく電話をしたりする

滞納された家賃を回収するためとはいえ、脅迫など相手に恐怖感を与えるような督促行為は禁止されているため、行わないようにしましょう。

賃料の取り立てを直接規制したものではありませんが、取り立ての違法性についての考え方としては貸金業法の規定が参考となります。
貸金業法で「人を威迫し、又は次に掲げる言動その他の人の私生活若しくは業務の平穏を害するような言動」として禁止されている取り立て行為には、次のようなものがあります。

• 午後9時から午前8時までの間の取り立て
• 勤務先など居宅以外の場所に電話やFAXを送信しての取り立て
• 債務者から居宅や勤務先などから退去すべき旨の意思をされたにもかかわらず、当該場所から退去しないこと
• はり紙や立看板などで債務者の借入れに関する事実や私生活に関する事実を公表すること
• 債務者等以外の者に対して弁済を要求すること

このような行き過ぎた取り立て行為をすれば恐喝罪等に問われるに問われる可能性があるため、注意しましょう。

家賃滞納への対処はいつからするべき？

家賃滞納が発生した際には、できるだけ早くから対応を開始しましょう。

時間が経過し滞納額がかさんでしまえば、全額を回収できる可能性が低くなるためです。
また、滞納を放置すれば安易な滞納を重ねられてしまう懸念もあります。

では、滞納が発生した場合には、具体的にいつから対応を開始すれば良いのでしょうか？

口頭や書面での請求はできるだけ早期に行う

契約で定めた家賃の支払期日に支払いが確認できなかった場合は、まずは早期に口頭や書面で入金が確認できない旨の連絡をします。
ここでの対応が遅くなると、入居者が少しくらいであれば支払期日に遅れても良いと感じてしまい、より長期の滞納につながってしまう可能性があるためです。

法的措置は3ヶ月経過後から

家賃滞納者に対して契約を解除する旨の内容証明郵便を送付するなどの法的措置へ移行するのは、家賃の滞納が3ヶ月程度続いた時点を目安にすると良いでしょう。

1ヶ月や2ヶ月程度の滞納の場合は、うっかりミスなどの可能性も考えられる一方で、3ヶ月以上の滞納となると、物件オーナーと入居者との信頼関係が破壊されたと認められる可能性が高い傾向にあるためです。

ただし、新型コロナ禍による生活困窮が理由である場合などには、3ヶ月という表面的な期間をもって信頼関係の破壊とは認められない可能性もあります。
そのため、特別な事情がある場合には、個別事情による検討が必要になるでしょう。

まとめ

家賃滞納の解決には、早期の対応がとても重要です。
支払期限に遅れても何ら連絡がないような場合には、少しくらいなら滞納しても良いとのモラルの低下が懸念されるうえ、滞納月数が伸びればそれだけ全額の回収も困難となるためです。

問題を長期化させないためにも、家賃の滞納が発生した場合には、早期に弁護士へ相談することをおすすめします。

オーセンスの弁護士が、お役に立てること

・賃料を滞納する賃借人に対して、内容証明郵便を弁護士名義で送ることで、賃料支払うように促すことができます。
・契約を正当に解除したにもかかわらず、物件から退去しない賃借人に対して建物明渡等請求の訴訟提起を行うことができます。

記事を監修した弁護士

Authense法律事務所

弁護士　

伊藤 新

（第二東京弁護士会）

第二東京弁護士会所属。大阪市立大学法学部卒業、大阪市立大学法科大学院法曹養成専攻修了（法務博士）。企業法務に注力し、スタートアップや新規事業の立ち上げにおいて法律上何が問題となりうるかの検証・法的アドバイスの提供など、企業 のサポートに精力的に取り組む。また、労働問題（使用者側）も取り扱うほか、不動産法務を軸とした相続案件などにも強い意欲を有する。
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